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商业地产投资有技巧 紧扣“商”字玩投资
分类：
行业资讯
作者：
发布时间：
2013-04-09
国家新政下，住宅投资受冷，商业地产投资受追捧，不少市民期望投资商业地产，但是摸不着门路。上周，业内人士为我们剖析了襄樊目前商业地产的投资热点。业内人士称，作为理性的投资者，在投资商业地产产品时，除了要了解商业地产产品的特征，还必须全面考虑商业地产项目的投资因素，以技巧来规避投资风险。
紧扣“商”字玩投资
“商业地产的特性与商业紧密相关，为降低风险，投资者应该紧扣‘商业’这个主题进行投资。”武汉睿麟地产投资顾问有限公司副总经理赵炜点拨投资者。
商业地产不同于住宅，具有独特的属性，它是主要依赖租金收益的长期投资品种，也正是这种独特的属性，使得商业地产投资的成败受到诸多因素的制约。因此对于投资者来说，投资商业地产，要掌握投资技巧，这样才能增大成功的概率。
赵炜表示，无论是希望商业地产物业本身升值，还是希望租金收益逐年得到提高，都离不开“经营”这个主题。由此可见，商业地产的投资，归根结底都是对物业经营的考察。
●规模体量
商业地产的规模体量直接关系到这个商业项目的经营角色定位，它是定位于行业的领头者、追随者、补缺者亦或是挑战者，都与它的规模体量有关。投资者还要考虑商业的经营业态是否合适，是否符合整个大商圈的定位。例如前进路商圈，属于专业类商圈，主要以经营建材为主，在这里投资商业要看是否符合前进路商圈的定位，如果商业项目是在商圈内经营百货业，那生意肯定不好。
●“管家”须精挑细选
好的经营团队，能够让商业地产发挥最大的市场效应，这是决定商业项目的升值空间大小的决定性因素。“管家”水平的高低，决定投资收益的高低。赵炜表示，好的“管家”能够顺应市场的发展，不断主动调整优化经营业态，使商业物业走上良性的发展轨道。有强势品牌运营商入驻商业地产项目就可减小投资者的投资风险，在选择投资时，投资者关键要看强势品牌运营商是否在商业项目经营中起主导作用，是直接经营模式还是管理输出模式，也就是顾问形式。如果只是搭个牌子，挂羊头卖狗肉，还是襄樊本土的经营者运营，经营能力和诚信度就要多打个问号了。
●权限宜集中忌分散
为了保证后期管理顺利进行，适当的集中管理十分有必要。因此投资者在选择物业时，如果碰到后期管理需要自己亲历亲为的（临街独立铺面除外），则应该三思而后行。
赵炜介绍，在国外，“只租不售”的商业地产运作方式非常普遍，如果急需资金，也可“以REITs（房地产投资信托基金）打包物业”。因为商业地产本身的特性已经注定它是一种需要长期持有的投资品，像住宅一样通过短期的开发销售，只会加速其死亡，而不会给投资者带来任何收益。
而诸如华中光彩大市场等商业地产也以事实证明这样的模式带来的主动权效应是不可估量的，定位与调整可以在经营过程中不断更新，直到达到所要的目的为止。对此赵炜再次提醒，对于部分分割出售的小产权商铺，一定要了解后期管理时，管理方是否做到集中管理，如果不能，则要当心。
●规划特点
投资者要看商业项目是否具备先进商场的内部配套，有诸如门前广场、观光电梯等先进配套设施。
●资深商业配套
投资者要看商业项目是否配有餐饮、娱乐、停车场等一系列配套设施，能留得住消费者。
商业地产外部特点考察
●商圈特点
投资者要看商业项目在商圈中是否有立足点、竞争力，结合商圈特点，应避开商圈阴面。
如解放路传统商圈，居民的消费行为习惯决定了这个传统商业的经营业态和商铺价值。例如市民想在解放路商圈逛街，那么肯定是走解放路，到银泰百货，穿过人民广场，走长征路，最后到达华洋堂百货，居民已然形成了传统消费习惯，这样一来，也易形成商业阴面，如在拉美路段、定中街北段及炮铺街经营服装生意肯定生意就不太好。
●经营业态
消费者决定经营者，经营者决定投资者，投资时要看商业项目的经意业态是否有市场，是否符合城市大环境需要。
●注重扎堆效应
独铺难成市。商业项目扎堆更有潜力，可促使市场加快成熟，有利于投资。
赵炜称，通常可将购物中心、酒店及写字楼设计为商业金三角，合三为一，实现商业资源互通互用。比如，现在通常采用的做法是裙楼做购物中心，其他部分可做写字楼或酒店。“扎堆式”经营模式对于资源的集中利用度是非常强的，通过聚集有效人群，可较快培育市场，引发联动效应，在三种商业的互相带动下，整个商业地产项目将会良性循环，逐渐强大。如襄樊万达商业广场的城市综合体，就是商业项目强强联合的载体。
●把握政策大方向
近日，一则与商业地产税收有关的新闻让投资者感到担忧。报道称，湖南长沙、株洲、湘潭三市已就税制改革等一系列问题形成方案，上报国务院，其中最有分量的一项就包括物业税。可以预见，该方案最终成形之后，物业税必将开征，而首当其冲的是商业地产。
由此可见，投资商业地产，虽然从目前来看，国家调控的主要对象是住宅市场，但商业地产同样也存在相应的来自政策方面的风险。因为物业税一旦从商业地产开始征收，势必会压缩租金投资收益，而一旦商铺变为冷铺甚至“死铺”，将放大投资失败。
其实根据相关税法，围绕商业地产各种税收也是颇多，比如无论是在持有还是租赁阶段，都存在房产税等税种。而如果商业地产出现炒作迹象，国家将会从严征收包括房产税等税收，从而加大交易成本，也会极大影响到投资，近期北京出现的有关征收商业地产房产税的传闻已印证了这一点。
●持有物业要耐心
“从以前的经验来看，除了极个别优质商铺外，大多数商业地产很少出现像住宅那样疯狂上涨的情形，因此需要投资者耐心持有物业，否则无法获取更为丰厚的回报。”赵炜提醒道。
商业地产是以租金收入为主要收入来源的长期房地产投资品种，商业地产在经营过程中，会根据市场的变化来不断调整和改善业态，主动符合市场需求，这是一个长期的过程，而这个过程，实际上是商铺本身不断升值的过程，一般情况下，5年以上回报才初见端倪。因此如像住宅一样进行短期炒卖，极有可能错过获得更多收益的机会。
赵炜说，全面考虑商业地产项目的内、外部因素之外，投资商业地产需要更多的资金，这需要投资者根据自身的实力来综合考量。投资商业地产，极少能够借助按揭贷款，如规定首付在五成以上，无法享受到优惠利率，以及贷款年限只有5—10年，这些都对投资者提出了更高的资金要求。因此，投资商业地产项目，投资者还是应该谨慎再谨慎。
（来源：襄樊晚报） 责任编辑：苏苗
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