楼市再响巨雷！四大信号揭示房价走势真相

　　继1月4日南京传出40岁以内本科可以落户政策外，昨日，楼市又传出4条重磅消息。

　　1、合肥：商品房由开发商自行定价，且2016年11月之前出让地块不限价；

　　2、突发：兰州成首个松绑限购城市，限售加码，满3年方可上市交易；

　　3、重磅：全国有6城已开始供应共有产权房！房价有望迎来大降…

　　4、南京加快构建租购并举住房体系，今年3成宅地将建租赁住房

　　5、2018年，房价往哪儿走？

 

　　此外，还有这些热点事件值得关注：

　　1、重磅！省公积金再传利好消息，5个工作日即可完成转移；

　　2、全年均价也在2万/㎡左右，去年南京住宅销售面积创近5年新低；

　　3、元通换乘枢纽旁添支路，河西南三号支路拟南延

　　4、南京建邺新城吾悦广场接待中心升级公开，盛迎八方宾客。

　　1、限价取消！合肥官方确认：商品房应由开发商自行定价！

 

　　昨日（1月5日），合肥市国土资源局和市物价局表示：商品房应由开发商自行定价，且2016年11月之前出让地块不限价。

　　也就是说，弥漫在中国开发商头顶上的“限价”阴霾，终于在合肥找到了突破口。

　　据悉，在合肥国土局官网，有网友投诉：合肥两个项目早就拿地，成本较低，现在涨到将近两万，还没卖完！请相关部门给出合理的说法！

　　1、政府价格部门不得核定商品房价格：商品房价格由开发企业根据开发建设成本、费用、税金、利润和市场供求等多种因素自主定价，按照依法行政的要求，政府价格部门不得核定商品房价格。

　　2、2016年11月之前出让地块不限价：合肥自2016年11月开始，对市辖区和长丰县、肥西县、肥东县范围内的居住用地（含商住用地）实行“限房价、限地价”的土地拍卖方式，但在2016年11月之前出让的居住用地（含商住用地）没有此项规定。

　　微博地产大V表示：此回复，不代表政策松动。这种情况下，要防范房企和中介机构炒作房价的现象，比如说怂恿购房者积极入市的现象。相关政策思路也说明，房价依然会稳定，购房者不用担心类似相关政策松动所带来的价格反弹的影响。

 

　　房产专家 薛建雄

　　当然从市场基本面来说，合肥楼市成长性较好，刚需购房者不应该过分猜测房价的走势，有条件地还是需要积极购房。经过这一轮楼市政策调整，合肥房地产市场的泡沫其实比较小了，购房者看好合肥市场，才能做出积极的购房策略。

 

　　易居研究院严跃进

　　从合肥此次关于限价方面的表态来说，还不能上升为政策层面，只是对部分购房者疑问的答复，所以还谈不上取消限价。政策方面依然是从紧的，不存在松动或调整的可能。

 

　　德科地产频道 刘德科

　　合肥这个事，恐怕又被误读。政府所说的「限价」，是指在土地拍卖之前，就规定了房价必须不能高于多少钱。这样的「限价」，是事先约定的，所以它不算是赤裸裸的行政干预，而算是合理的调控手段。

　　在包括合肥在内的所有热点城市，「政府指导价」这个调控措施，短期内仍然不会退出。甚至，整个 2018 年都不会退出，是大概率事件。

　　So，还是那句话，大家不要对于一点风吹草动就惊慌失措，刚需能买则买。从长期来看，2018年中央将不会放松对楼市调控，与其关注房价是否会降这样的小概率事件，倒不如花点心思研究如何买一套增值的好房子。

　　2、楼市分类调控开始落实：兰州首个松绑限购 加码限售

　　2018年楼市分类调控政策在地方得到落实，兰州成为此轮调控来首个松绑限购城市。1月5日晚间，兰州市发文对部分区域取消限购；继续限购区域则取消限购社保、纳税证明，但同时加码实施限售，需满3年才可交易。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，兰州政策调整的重点在于，松绑部分非核心区域限购；对限购的认定进行放松；对炒房依然零容忍，推出限售政策。即在去库存和防投机方面落实新政策的要求。

　　具体措施上，兰州的上述通知明确，取消了西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。

　　兰州的城关区、七里河区、安宁区范围内（含高新区、经济区，不包括高新区榆中园区）继续限购，却不再提供社保证明和纳税证明，但个人在上述区域内购买的住房（含新建商品住房和存量住房，以合同网签时间为准），自取得《不动产权证书》登记记簿日期满三年方可上市交易。

　　同时，兰州市要求，房企要严格执行新房的明码标价、一套一标和“一价清”制度，实际销售价格不得高于备案价格。房产部门对拒不接受新房价格备案的房业，暂停其网签备案资格。

　　3、据统计，全国有六城开始供应共有产权房！ 房价有望大降？

　　共有产权房，是地方政府让渡部分土地出让收益，低价配售给符合条件的保障对象家庭所建的房屋。

　　保障对象与地方政府签订合同，约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件和所得价款的分配份额。自从2007年开始在江苏省淮安市试点后，该模式已在江苏省其他地区获得了推广。

　　根据中原地产研究中心统计，截止日前，全国已经有北京、上海、南京、烟台、福州等至少6个城市开始供应共有产权房。

　　2017年12月25日，南京4大保障房片区的1499套共有产权房开始接受选房。

　　2017年12月，烟台宣布，首批拿出1254套现房作为共有产权住房。

　　上海共有产权保障房制度于2010年推出试点，实行住房和经济“双困”标准。

　　福州第一块“共有产权房”地块，被福晟集团以26.6亿元竞得，楼面价21614元/㎡

　　当中共有产权房供应量最大的是北京与上海。2017年，北京共完成共有产权住房用地供应38宗，用地面积约207公顷，超额完成年度供地计划，规划建筑规模约403万平方米。38宗土地对应已入市的38个项目，共计提供共有产权房近4万套。

　　在中原地产首席分析师张大伟看来，共有产权房对未来楼市调控影响非常大，特别是对降低保障房的投资属性，解决中低收入群体购房需求。

　　共有产权房有利于房价的稳定，而且可以进一步发挥之前自住房发挥的作用，落实了“房住不炒”的原则。

　　但另一方面，在共有产权房继续增加供应的趋势推动下，市场的观望情绪会继续加强，特别是大量房源供应后，价格的稳定已经可以预期。

　　4、南京加快构建租购并举住房体系，今年3成宅地将建租赁住房

　　市国土局近日表示，我市作为全国12个租赁住房试点城市之一，市委市政府高度重视完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制建设，着力构建租赁住房、共有产权房、商品房等多渠道的住房供给体系，把建设租赁住房作为满足基本居住需求的重要举措。2018年，我市计划将商品住宅用地中的30%调整用于建设租赁住房。

　　1月4日，南京国土局出让的5幅自持型租赁住房用地，分布在栖霞燕子矶、江宁高新园、麒麟科创园、江北新区等成熟板块，均为产城融合发展、配套设施完善、租赁需求较大的区域，有利于更好地满足新就业人群、创新创业人才等群体的基本居住需求。从竞买条件来看，为充分发挥国有企业在租赁住房建设中对市场的引领、规范和调节作用，支持专业化、机构化住房租赁企业发展，本次公告要求竞买人须为南京市、区政府所属国有独资公司。

　　下一步，我市将继续深化供给侧结构性改革，优化住宅用地供应结构和布局，进一步加大租赁住房用地的供应力度，加强对租赁住房建设的管理，为构建租购并举的住房体系提供有力的土地支撑，促进我市房地产市场平稳健康发展，切实提高保障和改善民生水平。

　　5、2018年，房价往哪走？

　　就国家基本制度而言，我国的土地制度不会发生变化，在国家分配土地资源的情况不会发生变化的前提下，中国房地产市场不可能会发生根本性变化。

　　从全国房价调控成效来看，总体平稳，涨幅回落。其中一线和强二线城市调控严厉，房价难跌，整体需求仍向上。中西部热点都市圈购房需求还在释放中，承接了外溢的人口、产业红利，房价还有上行空间。

　　核心三四线城市房价受到政策影响及经济结构优化，房价上涨十分肯定。但库存严重过剩的三四线城市房价如果无外力刺激，不排除将长期低位徘徊。

　　同时各大城市落户政策放开，加大首次购房优惠及高层次人才定居保障制度，房价短时间仍难以下降，优质城市甚至是上扬的。而且土地财政短期难以摒弃，从最近几个月土地成交情况看，价格还在上涨，没有措施去抑制地价上涨，最终会传导到房价。

　　展望2018应该是平稳过渡的一年，很多去年没上车的在2018-2019年应该可以好好挑一挑市场笋盘。未来在住房市场分化的时期最好不要盲目投资，资金很贵，时间很贵。

　　6、重磅！省公积金出台2大利好，5个工作日即可完成转移

　　省公积金中心对公积金加商贷的组合贷款也将进行利好调整。现行的政策：组合贷款按月还贷只能首先还公积金贷款，在公积金贷款未全部结清之前，夫妻双方扣除公积金贷款月还款外的结余资金不能用于偿还商业性贷款，据省公积金管理中心有关人士介绍，2018年省公积金启动逐月还公积金贷款业务。相关实施细则将在近日出台。

　　目前，省公积金管理中心已经建设了新一代公积金管理信息系统，完成了接入全国住房公积金异地转移接续平台工作。离开原单位的职工办理公积金转移，原来要在转入转出两地多次跑腿，现只需在转入地中心现场办理一次，5个工作日内即可完成转移接续工作。

　　7、去年南京新房成交均价约2万/㎡ 待售面积创近五年新低

　　在“限购、限贷、限价、限售”的最严调控下，2017年的南京楼市遭遇“寒冬”。

　　1月5日，南京市统计局发布了一份2017年南京楼市运行情况和发展趋势的分析报告，数据显示，2017年1-11月，南京住宅销售面积1083.86万㎡，占房屋销售面积的85.6%，创历史新低。

　　各种类型的住宅中，只有90平方米及以下住宅销售同比有所增长（见图表），充分反映了当前保刚需、抑制投资需求的房地产政策。统计部门相关人士分析称，预计今年房地产开发增幅会有所回落，房地产市场进入新常态。

　　另外，全部房屋待售面积和住宅待售面积双双创五年来新低，尤其是住宅待售面积首次降至200万平方米以下。截止到去年11月末，南京房屋待售面积277.44万平方米，同比2016年下降了近4成，比2016年末减少95.8万平方米。

　　前三季度，全市商品住宅成交均价20087元/㎡，环比下降0.2%，保持了稳中略降的态势。从去年四季度以来的情况来看，调控政策并未松绑，房价还是呈现稳中有降态势，所以预计全年均价也在2万元/平方米左右。南京市统计局相关人士分析称，南京市房地产总体上将平稳发展，不会出现太大的波动。

　　8、元通换乘枢纽旁添支路 河西南三号支路拟南延

　　新盘扎堆的河西南路网正在加强完善，据最新可行性研究报告审查批复，河西规划三号支路拟实施南延，西起龙王大街、东至吴侯街。

　　元通站东南角要添俩支路。元通站集有轨电车、地铁2、10号线换乘于一体，是河西片区目前最大的交通换乘中心，未来，伴随周边地标性商业配套落成，人流量预计成为河西建邺最高。此次新年路网更新计划中，就包括其东南片紧邻新鸿基国金中心的两条支路规划建设。

　　据了解，河西三号支路本身就邻近朗诗熙华府、五矿等楼盘，此次道路延伸，主要是预见到未来大量居民入住的出行需求。工程按城市支路标准建设，道路红线宽16米，设计车速30km/h，总长约500米。

　　据交通建设部门透露，今年总计划新建续建河西8条市政道路，贯通河西南友谊路、元前路等要道，并开展河西南莲花保障房片区环境整治，续建泰山路等公交场站，方便片区居民快速出行